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ACHAT D’UN IMMEUBLE : LA GARANTIE CONTRE LES VICES CACHÉS

L’achat d’une propriété constitue l’une des dépenses les plus importantes d’une vie. Dans l’éventualité de la découverte d’un vice affectant l’immeuble que vous avez acheté, des recours peuvent s’offrir au propriétaire, et ce, dans la mesure où certaines conditions sont remplies.

En effet, la garantie de qualité, aussi appelée la garantie contre les vices cachés, oblige le vendeur d’un immeuble à le vendre exempt de tout vice caché. C’est l’acheteur qui aura le fardeau de faire la preuve de l’existence du vice et du respect des conditions d’existence de la garantie de qualité. Ainsi, afin de donner ouverture à un recours basé sur la garantie de qualité, l’acheteur devra donc faire la preuve que les conditions suivantes sont remplies :

  1. L’existence d’un vice;
  2. Le vice doit être grave;
  3. Le vice doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente;
  4. Le vice doit être non apparent;
  5. Le vice doit être antérieur à la vente.

Bien entendu, l’exercice d’un recours, basé sur la garantie de qualité, est conditionnel à ce que la vente ait été faite avec la garantie légale et qu’aucune exclusion, quant à ladite garantie, n’ait été indiquée dans le contrat de vente.

Il importe de préciser que l’acheteur dispose d’un délai de trois ans, à compter de la découverte du vice, afin d’entreprendre des procédures judiciaires à la cour contre son vendeur ou contre toute autre personne responsable du vice. À l’expiration de ce délai, les recours de l’acheteur seront prescrits, de sorte que l’acheteur ne pourra plus réclamer quelque somme que ce soit relativement au vice caché, s’il y a lieu.

Également, en vertu de l’article 1739 du Code civil du Québec « l’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte ».

Également, l’acheteur doit transmettre une mise en demeure à son vendeur préalablement à la réalisation des travaux correctifs requis.

Dans les faits, il est possible d’inclure, dans un même document écrit, la dénonciation au vendeur de l’existence du vice ainsi que la mise en demeure visant à lui permettre de remédier au vice. Le défaut par l’acheteur de dénoncer les vices au vendeur dans un délai raisonnable ou de mettre le vendeur en demeure de procéder aux réparations préalablement à l’exécution des travaux correctifs, pourrait avoir pour effet d’entraîner le rejet de son action en justice. Il est à noter que certaines exceptions sont prévues à la loi relativement à la transmission d’un avis de dénonciation ou d’une mise en demeure. À cet effet, il est préférable de consulter un professionnel afin d’évaluer adéquatement chacune des situations.

Finalement, contrairement à un mythe populaire, il importe de préciser que le fait, pour un vendeur, d’invoquer qu’il n’avait pas connaissance de la présence du vice ne constitue pas un moyen de défense valable afin de faire rejeter une réclamation pour vice caché dans la mesure où les conditions susmentionnées ont été prouvées par l’acheteur.

Dans l’éventualité où vous croyez que votre immeuble pourrait être affecté d’un vice caché, nous vous invitons à communiquer avec notre étude afin de vous assurer que vos droits soient préservés.

Notre chronique est un moyen d'attirer votre attention sur des sujets légaux d'actualité qui, nous le croyons, peuvent intéresser le public. En aucun cas, il ne peut être considéré comme une opinion juridique. Chaque cas doit être soumis à une analyse juridique qui tienne compte de l'évolution du droit.

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