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DROIT DE PASSAGE ET SERVITUDE

Il existe des cas où l’on peut obtenir une servitude de droit de passage afin d’accéder à son terrain (lot). Toutefois, certaines conditions seront nécessaires afin d’exiger ce droit de passage.

Il faut que le lot soit enclavé, c’est-à-dire qu’il n’existe aucune issue sur la voie publique pour y accéder ou que cette issue soit insuffisante, difficile ou impraticable. On peut alors exiger de son voisin qu’il fournisse un passage nécessaire à l’utilisation et à l’exploitation de son terrain.

Lorsqu’un passage a été utilisé de manière constante durant plusieurs années, il est aussi possible d’obtenir une servitude de ce droit de passage par prescription acquisitive, c’est-à-dire que l’assiette de la servitude et son mode d’exercice peuvent être acquis par prescription, toujours en gardant à l’esprit, que pour y arriver, le lot doit être enclavé. Donc, même si on circule sur un lot voisin pendant plusieurs années pour se rendre à son lot, aucune servitude ne nous sera accordée si le lot n’est pas enclavé; il ne s’agira alors que d’un accommodement par tolérance de passage.

Lorsqu’il aura été déterminé que le lot est enclavé, une indemnité pourra être accordée au voisin qui doit accorder cette servitude. Cette indemnité sera proportionnelle au préjudice qu’il peut causer au voisin. Cette indemnité équivaut généralement aux dommages matériels causés au terrain ainsi que la diminution de la valeur du terrain voisin, le cas échéant.

SERVITUDE ÉCONOMIQUE

Il y a une notion qui s’est développée au cours des années relativement au fait qu’un passage serait possible pour accéder au lot, mais que pour aménager ce passage, les dépenses seraient hors de proportion par rapport à la valeur du lot. Une expertise de la valeur du fonds et du coût des travaux sera nécessaire afin de démontrer cette disproportion et ainsi obtenir un droit de passage plus économique pour accéder au fonds. En général, un coût excédent 15% de la valeur du lot peut être considéré comme déraisonnable.

De nombreux cas soumis aux tribunaux sont des cas de lots sur des terres où le chemin public était éloigné ou inaccessible à cause de la configuration des lieux (par exemple : une rivière, des talus importants, des rochers), à cause d’anciens lotissements, ou dans un cas où le passage n’était pas assez large pour y circuler en voiture, par exemple.

Chaque cas doit être examiné en fonction de la notion d’enclave (réelle ou économique).

Notre chronique est un moyen d'attirer votre attention sur des sujets légaux d'actualité qui, nous le croyons, peuvent intéresser le public. En aucun cas, il ne peut être considéré comme une opinion juridique. Chaque cas doit être soumis à une analyse juridique qui tienne compte de l'évolution du droit.

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